Airbnb cresce no Brasil e desafia a convivência nos condomínios; São José tem mais de 1.000 imóveis listados

O Airbnb vive um “boom” sem precedentes no Brasil. Entre 2021 e janeiro de 2025, o número de propriedades anunciadas na plataforma saltou de 205 mil para mais de 535 mil, segundo dados da AirDNA, referência mundial em inteligência de locações de curta temporada. Apenas em São José dos Campos, por exemplo, há mais de 1.000 imóveis listados.

No estado de São Paulo, além da capital, cidades do interior despontam como destinos em alta na plataforma. São José dos Campos, Sorocaba, Campinas, Campos do Jordão, Atibaia, Bragança Paulista, São José do Rio Preto e Serra Negra já figuram entre os locais mais procurados por viajantes. Para os proprietários, o aluguel por temporada pode render até 100% a mais do que contratos convencionais.

No entanto, o avanço não vem sem desafios. A rotatividade de hóspedes aumenta a circulação de pessoas estranhas, o que pode comprometer a segurança; o uso intenso das áreas comuns pressiona os custos de manutenção; e os conflitos de convivência se multiplicam devido ao barulho e à ausência de regras específicas.

Assembleias condominiais e tribunais em todo o Brasil têm sido palco de embates sobre o tema. A discussão central vai além do modelo de contrato usado — locação, hospedagem ou contrato atípico — e recai sobre a compatibilidade da prática com a destinação exclusivamente residencial prevista nas convenções de condomínio.

“A questão é que os condomínios têm uma finalidade residencial, não comercial. A hospedagem rotativa típica do Airbnb impacta diretamente a segurança, o sossego e a salubridade, que são pilares previstos no Código Civil”, explica o advogado Fernando Alvarenga, de São José, especialista em direito civil, imobiliário e condominial.

Exemplo disso ocorreu recentemente em São José, onde um condomínio acionou judicialmente um morador que utilizava sua unidade para hospedagens de curtíssima duração. A Justiça reconheceu que o uso descaracterizava a finalidade residencial prevista na convenção e deu razão à coletividade, restringindo a prática.

O caso ilustra a posição consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, em decisões recentes, tem reafirmado a legitimidade dos condomínios em limitar ou proibir esse tipo de locação.

Para Alvarenga, a decisão reforça uma tendência nacional: “O direito de propriedade não é absoluto e deve respeitar a função social e as regras da coletividade e da convivência. Um aluguel tradicional, com contrato formal e prazos maiores, normalmente não gera problema. Já o aluguel por curtíssima temporada, que traz rotatividade de desconhecidos, rompe o equilíbrio.”

Caminho do meio

Com mais de meio milhão de imóveis listados no Brasil e crescimento acelerado, o Airbnb deve permanecer no centro das atenções não apenas de turistas e investidores, mas também de síndicos, condôminos e tribunais, que buscam equilibrar inovação, rentabilidade e qualidade de vida.

Medidas de gestão podem reduzir conflitos. “Exigir cadastro e identificação prévia dos ocupantes temporários, criar regras específicas para o uso das áreas comuns, definir procedimentos claros de comunicação — ou seja, o condômino deve avisar a gestão/síndico sempre que alugar sua unidade — e aplicar penalidades claras são medidas que equilibram os interesses sem inviabilizar totalmente a locação por temporada”, informa o advogado.

Ainda segundo ele, é recomendado levar à aprovação em assembleia regras que limitem a frequência e as condições de locações temporárias e, em casos extremos, se a prática for reiterada, aplicar as penalidades do condômino antissocial, incluindo recorrer ao Poder Judiciário, se necessário.

A expansão do Airbnb no Brasil, portanto, abre novas oportunidades econômicas, mas também impõe a necessidade de regulamentações claras.

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